Introduce el precio de la vivienda que te interesa y tus datos financieros para ver si es viable.
Gastos calculados para segunda mano en Madrid. ITP: 6%.
Primera vivienda: 80%. Segunda: 70%.
35% si ingresos < 6.000 €/mes, 45% si ≥ 6.000 €.
Tipo orientativo. Varía según perfil y mercado.
Limitado a no superar los 75 años al vencimiento.
Cálculo orientativo. No incluye seguros ni bonificaciones.
Necesitas al menos un 20-30% del precio de la vivienda en ahorros: un 20% para la entrada (si es primera vivienda) y entre un 8-12% para los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación). Por ejemplo, para una casa de 200.000 €, necesitarías entre 40.000 y 60.000 € ahorrados dependiendo de la comunidad autónoma.
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que pagas al comprar una vivienda de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma: desde el 4% en País Vasco hasta el 10% en Cataluña, Valencia o Cantabria. Madrid aplica un 6%, Andalucía un 7% y Aragón un 8%. En vivienda nueva no se paga ITP, sino IVA (10%) + AJD (~1,5%).
Sí, y además tienes ventajas. La mayoría de comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP para compradores jóvenes (menores de 35-36 años). Por ejemplo, en Andalucía el ITP baja del 7% al 3,5%, en Madrid del 6% al 4%, y en Murcia del 8% al 3%. Este simulador calcula automáticamente el ITP reducido cuando la edad del titular es menor de 35 años.
La regla general que aplican los bancos es que las cuotas de todos tus préstamos (hipoteca incluida) no superen el 35% de tus ingresos netos mensuales. Si ganas 2.500 €/mes, tu cuota máxima sería de 875 € (incluyendo otras deudas). Con ingresos superiores a 6.000 €/mes algunos bancos permiten hasta el 45%.
Depende de tu perfil. La hipoteca a tipo fijo te da tranquilidad: pagas siempre la misma cuota independientemente de cómo evolucione el Euríbor. La variable empieza con una cuota más baja pero puede subir (o bajar) cada 6-12 meses. En un entorno de tipos altos, el fijo puede ser mejor; si los tipos bajan, el variable te beneficia. BuscoHipotecas te ayuda a comparar ambas opciones.
Los gastos principales son: notaría (~0,3% del precio), registro de la propiedad (~0,18%), tasación (~350 €), gestoría (~400 €), y los impuestos. En segunda mano pagas ITP (4-10% según comunidad). En obra nueva pagas IVA (10%) + AJD (~1,5%). En total, los gastos oscilan entre un 8% y un 13% del precio de la vivienda.
Aquí te explicamos cada término paso a paso, como si fuera tu primera vez buscando hipoteca. Sin jerga, sin complicaciones.
Es lo que cuesta la casa o piso que quieres comprar. Pero ojo: el precio de la casa NO es todo lo que vas a gastar. Además hay que sumar la entrada y los gastos de compraventa (impuestos, notaría, etc.). Por eso decimos que comprar una casa de 200.000 € realmente cuesta unos 260.000 €.
Primera vivienda: es donde vas a vivir. Los bancos financian hasta el 80% del precio (tú pones el 20%).
Segunda vivienda: una casa de vacaciones o inversión. Los bancos son más prudentes y solo financian hasta el 70% (tú pones el 30%). Esto significa que necesitas más ahorros para una segunda vivienda.
Es el porcentaje del precio de la casa que el banco te presta. Si el LTV es del 80%, el banco te presta 80 de cada 100 € del precio. El resto (20%) lo pones tú como entrada. Cuanto más alto el LTV, menos ahorros necesitas, pero más difícil es que el banco lo apruebe.
Obra nueva: una casa recién construida, comprada directamente al promotor. Pagas IVA (10%) + AJD (~1,5%).
Segunda mano: una casa que ya tuvo otro dueño. Pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía según la comunidad autónoma (del 4% al 10%). Dependiendo de dónde compres, una puede salir más cara que la otra en impuestos.
Es lo que cobras «limpio» cada mes después de impuestos y Seguridad Social. Si la nómina que recibes en tu cuenta es de 2.500 €, esos son tus ingresos netos. Si compráis entre dos, sumad los dos sueldos netos.
Todo lo que ya pagas cada mes de forma fija: préstamo del coche, tarjetas de crédito, otros préstamos personales, pensión alimenticia... El banco tiene en cuenta estas deudas porque reducen tu capacidad para pagar la hipoteca. NO incluyas el alquiler (porque dejarás de pagarlo).
El dinero que tienes guardado y puedes usar para la compra. Con los ahorros tienes que cubrir: la entrada (20% del precio) + los gastos de compraventa (~10-15%). Si no tienes suficientes ahorros, necesitarás ahorrar más antes de comprar.
Los bancos ponen como límite que la hipoteca esté pagada antes de que cumplas 75 años. Si tienes 40 años, el plazo máximo sería de 35 años. Si tienes 55, solo 20 años. Un plazo más corto significa cuotas más altas, lo que afecta a cuánto te pueden prestar.
Es el porcentaje que el banco te cobra cada año por prestarte dinero. Si el TIN es del 3%, por cada 100 € que debes, pagas 3 € de intereses al año. Es el coste «puro» del préstamo, sin contar gastos adicionales como seguros o comisiones.
Es el porcentaje de tus ingresos mensuales que se va en pagar deudas (incluida la futura hipoteca). El límite habitual es el 35%: si ganas 2.500 €/mes, no deberías pagar más de 875 €/mes entre todas tus deudas. Si ganas más de 6.000 €, algunos bancos permiten hasta el 45%.
Es el dinero propio que aportas para comprar la casa. Si el banco te presta el 80%, tú pones el 20% restante. Para una casa de 200.000 €, la entrada son 40.000 €. Es tu «piel en el juego» — demuestra al banco que tú también arriesgas.
Son los costes obligatorios además del precio de la casa:
Viable: tienes suficientes ahorros y tu cuota no supera el 35% de tus ingresos. ¡Adelante!
Ajustada: estás cerca del límite. Puede salir, pero está justo. Conviene tener un colchón.
Difícil: te faltan ahorros y/o la cuota es demasiado alta para tus ingresos. Necesitas ahorrar más, reducir deudas o buscar algo más barato.
Contado: tienes suficiente dinero para comprar sin necesidad de hipoteca.
Lo que pagas al banco cada mes. Incluye una parte que reduce tu deuda (capital) y otra que es el coste del préstamo (intereses). Es un pago fijo (en hipotecas a tipo fijo) que dura toda la vida de la hipoteca.
Si te faltan ahorros para la entrada + gastos, esta sección te dice cuánto tiempo necesitas ahorrando X €/mes para llegar al objetivo. Es una herramienta para planificar tu camino hacia la compra.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): el impuesto que pagas al comprar una casa de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma (del 4% en País Vasco al 10% en Cataluña, Valencia o Cantabria).
IVA: el impuesto general. En vivienda nueva es del 10% del precio.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto adicional (~1,5%) que se paga solo en vivienda nueva, junto al IVA.
Importa porque el ITP cambia según donde compres. En Madrid es el 6%, en Cataluña el 10%. Esa diferencia en una casa de 200.000 € son 8.000 € más o menos de impuestos. Por eso el simulador te pide la comunidad.
* Cálculo orientativo. No incluye seguros ni bonificaciones. La cuota y precio reales pueden variar según la entidad financiera, vinculaciones y condiciones específicas.